Hipoteca fija o variable: a qué te expone cada una

Qué se decide al elegir entre hipoteca fija y hipoteca variable

Al elegir entre una hipoteca fija y una hipoteca variable no se decide cuánto se va a pagar, porque eso nadie lo sabe. Se decide quién asume el riesgo de que los tipos de interés cambien durante las próximas décadas. En una hipoteca a tipo fijo el riesgo lo asume la entidad y el titular paga la misma cuota de la primera a la última. En una hipoteca a tipo variable el riesgo lo asume el titular y la cuota se recalcula en cada revisión con el índice de referencia vigente.

El tipo de una hipoteca variable tiene dos piezas. La primera pieza es el índice, que en España es casi siempre el euríbor a 12 meses y lo publica el Banco de España. La segunda pieza es el diferencial, que se pacta en la escritura y no cambia durante toda la vida del préstamo. Solo se mueve el índice, así que todo el riesgo de una hipoteca variable está concentrado en esa primera pieza.

CuántoHoy no recomienda la hipoteca fija ni la hipoteca variable. CuántoHoy tampoco publica el diferencial ni el tipo fijo que ofrece ninguna entidad, porque son cifras comerciales que cambian de una oferta a otra y que CuántoHoy no ha comprobado en una fuente primaria. Lo que sí se puede comprobar es hasta dónde ha llegado el euríbor, y eso es lo que mide el resto de esta página.

Lo que el euríbor ha hecho, que no es lo que vaya a hacer

La serie mensual del euríbor a 12 meses del Banco de España arranca en diciembre de 1998 y acumula 333 medias mensuales ya cerradas. El techo de esa serie es la media de julio de 2008, 5,393 %, y el suelo es la media de enero de 2021, -0,505 %. Entre el techo y el suelo del euríbor hay 5,898 puntos porcentuales.

Ese recorrido del euríbor no es un pronóstico ni un rango de probabilidad. Es el registro de lo que ya ocurrió, y sirve para una sola cosa: medir cuánta subida y cuánta bajada ha llegado a soportar una hipoteca variable en España. De las 333 medias mensuales cerradas del euríbor a 12 meses, 100 quedaron por encima del 3 % y 74 fueron negativas, la primera en febrero de 2016 y la última en marzo de 2022.

La tabla traduce esas referencias del euríbor a euros de cuota. Los tres supuestos del cálculo son los mismos en todas las filas y están declarados en el pie de la tabla, de modo que lo único que cambia de una fila a otra es el euríbor aplicado.

La revisión no compara días, compara medias separadas doce meses

Una hipoteca variable con revisión anual no nota el vaivén diario del euríbor. Lo que nota una hipoteca variable con revisión anual es la diferencia entre la media mensual que se le aplicó el año pasado y la media mensual que se le aplica ahora. Por eso el movimiento que importa no es el máximo histórico del euríbor, sino cuánto ha llegado a cambiar el euríbor entre dos medias separadas por doce meses.

La mayor subida del euríbor a 12 meses medida así fue de +3,884 puntos: la media pasó de -0,237 % en marzo de 2022 a 3,647 % en marzo de 2023. La mayor bajada fue de -4,123 puntos, de 5,384 % en septiembre de 2008 a 1,261 % en septiembre de 2009.

Sobre la hipoteca de ejemplo de esta página, esos dos movimientos del euríbor valen 368,25 € más al mes en el caso de la mayor subida y 434,96 € menos al mes en el caso de la mayor bajada. La pregunta que deja esa cifra encima de la mesa no es si el euríbor volverá a moverse así, sino si el presupuesto de la casa aguantaría un movimiento de ese tamaño en una sola revisión.

Qué mirar en tu propia oferta

La decisión entre hipoteca fija y hipoteca variable se resuelve con cuatro datos que esta página no puede conocer. El primero es el tipo fijo concreto que te ofrecen. El segundo es el diferencial concreto de la oferta variable. El tercero es cuánto margen mensual tiene tu presupuesto para absorber una subida del euríbor. El cuarto es cuántos años piensas mantener el préstamo, porque el peso de los intereses se concentra en los primeros.

Los dos primeros datos están en la oferta que entrega la entidad antes de firmar, junto con la tasa anual equivalente y las condiciones de las bonificaciones por vinculación. Con el tipo fijo de tu oferta puedes calcular la cuota en la calculadora de hipoteca, y con tu diferencial puedes calcular la cuota de la próxima revisión variable en revisión de hipoteca con el euríbor. Haciendo las dos cuentas con tus propias cifras, la comparación deja de ser una impresión.

El tercer dato conviene tratarlo como una cuenta y no como una sensación. Con la hipoteca de ejemplo de esta página, pasar del suelo histórico del euríbor al techo histórico son 586,94 € de diferencia al mes. Un presupuesto que no aguanta una subida así tiene un problema de exposición, y ese problema no lo resuelve ningún pronóstico sobre el euríbor, porque CuántoHoy no publica pronósticos del euríbor y nadie puede garantizarlos.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia real entre una hipoteca fija y una variable?

La diferencia real entre una hipoteca fija y una hipoteca variable es quién soporta el riesgo de que cambien los tipos de interés. En una hipoteca a tipo fijo lo soporta la entidad, que cobra lo mismo suba o baje el euríbor, y por eso el tipo pactado incorpora un margen por asumir ese riesgo. En una hipoteca variable lo soporta el titular, que paga menos cuando el índice baja y más cuando el índice sube. Ninguna de las dos opciones es gratis: una cuesta certeza y la otra cuesta margen.

¿Hasta dónde ha llegado el euríbor y con qué frecuencia ha estado alto?

La serie mensual del euríbor a 12 meses del Banco de España reúne 333 medias cerradas desde diciembre de 1998. El techo es 5,393 %, en julio de 2008, y el suelo es -0,505 %, en enero de 2021. De esas medias, 100 quedaron por encima del 3 % y 74 fueron negativas. Ese reparto describe lo que ya ha ocurrido y no dice nada sobre lo que ocurrirá, porque una serie de medias pasadas no contiene información sobre el mes que viene.

¿Cuánto puede moverse mi cuota entre dos revisiones anuales?

El mayor salto del euríbor a 12 meses entre dos medias mensuales separadas por doce meses, que es el hueco entre dos revisiones anuales, fue de +3,884 puntos: la media pasó de -0,237 % en marzo de 2022 a 3,647 % en marzo de 2023. La mayor bajada fue de -4,123 puntos, de septiembre de 2008 a septiembre de 2009. Esas dos cifras son el peor y el mejor movimiento que ha registrado el euríbor entre dos revisiones anuales, no un pronóstico de la próxima.

¿Por qué esta página no dice qué opción es mejor?

Porque la respuesta depende de datos que esta página no tiene: el tipo fijo concreto que te ofrecen, el diferencial concreto de la oferta variable, cuánto margen tiene tu presupuesto para absorber una subida y cuántos años piensas mantener el préstamo. CuántoHoy publica el recorrido real del euríbor y la aritmética de la cuota, que son los dos ingredientes comprobables, y deja la elección en manos de quien conoce los otros cuatro.

¿Y la hipoteca mixta?

Una hipoteca mixta aplica un tipo fijo durante los primeros años y pasa a tipo variable después. La hipoteca mixta no es una tercera categoría de riesgo, sino un reparto en el tiempo de las dos anteriores: durante el tramo fijo el riesgo de tipos lo soporta la entidad y a partir del tramo variable lo soporta el titular. Lo que hay que mirar en una hipoteca mixta es cuántos años dura el tramo fijo y cuánto capital quedará vivo cuando empiece el tramo variable, porque ese es el capital que quedará expuesto al euríbor.

¿Puedo cambiar de tipo después de firmar?

Cambiar de tipo después de firmar es posible por dos vías: negociar la modificación con la propia entidad o trasladar el préstamo a otra entidad mediante una subrogación de acreedor. Las dos vías tienen condiciones y costes que dependen del contrato y de la normativa aplicable, así que la guía de subrogación de CuántoHoy explica el mecanismo y remite al Boletín Oficial del Estado y al Banco de España para las condiciones concretas.