Amortizar la hipoteca antes de tiempo: cuándo pesa más

Qué ocurre exactamente al entregar capital por adelantado

Entregar capital por adelantado en una hipoteca reduce el capital pendiente, y a partir de ahí hay que elegir qué se hace con el hueco que deja. Reducir el plazo mantiene la misma cuota y acorta el número de recibos que quedan. Reducir la cuota mantiene el mismo plazo y rebaja el importe de cada recibo. Las dos opciones ahorran intereses, y no la misma cantidad.

Esta guía elige siempre reducir el plazo, es decir, deja la cuota intacta, porque mide otra cosa: cuánto depende el ahorro del momento en que se entrega el dinero. Mezclar los dos cambios en la misma tabla impediría ver cuál de los dos está produciendo el efecto. La comparación entre reducir plazo y reducir cuota, con las dos cifras enfrentadas, está resuelta en el cuadro de amortización y esta guía no la repite.

El escenario de esta guía es una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un tipo de interés supuesto del 3,00 %, constante de la primera cuota a la última, y amortización francesa. Con esos supuestos la cuota es de 843,21 € y los intereses de toda la vida del préstamo suman 103.554,90 € si nadie entrega nada por adelantado. El tipo del 3,00 % es un supuesto declarado de CuántoHoy, no el tipo que ofrece ninguna entidad.

El mismo dinero ahorra mucho más pronto que tarde

Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que todavía se debe. Una entrega anticipada ahorra, por tanto, los intereses que ese dinero habría ido generando durante todo el tiempo que le quedaba al préstamo. Cuanto antes llega la entrega, más tiempo de intereses cancela, y esa es toda la explicación del efecto que mide la tabla.

La tabla entrega 6000 € en tres momentos distintos de la misma hipoteca: al terminar el año 3, al terminar el año 10 y al terminar el año 20. En las tres filas la cuota se mantiene en 843,21 € y lo que se acorta es el plazo. El resultado es que 6000 € entregados al final del año 3 ahorran 7227,94 € de intereses, y los mismos 6000 € entregados al final del año 20 ahorran 2010,21 €, es decir 5217,72 € menos.

Goteo mensual o entrega única, con el mismo dinero

La conclusión anterior tiene una consecuencia práctica que suele pasarse por alto. Si entregar pronto ahorra más que entregar tarde, entonces guardar dinero durante años para hacer una entrega grande cuesta algo, y ese coste se puede calcular.

La comparación enfrenta dos formas de aportar exactamente 12.000 € sobre la misma hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3,00 %. La primera forma es pagar 100 € de más cada mes durante 10 años, de modo que cada aportación entra en cuanto se tiene. La segunda forma es guardar ese mismo dinero y entregarlo de una sola vez al terminar el año 10.

El goteo mensual deja los intereses del préstamo en 90.994,88 € y termina la hipoteca en 331 cuotas. La entrega única deja los intereses en 94.358,05 € y termina en 335 cuotas. La diferencia entre las dos formas es de 3363,17 €, y es lo que cuesta retrasar la entrega del mismo dinero. La comparación supone que el dinero guardado no genera ningún rendimiento mientras espera; si lo generase, habría que restarlo de esa diferencia, y para esa cuenta está la calculadora de interés compuesto.

Lo que este cálculo no tiene en cuenta

Este cálculo supone que el tipo de interés es el mismo de la primera cuota a la última. En una hipoteca a tipo fijo ese supuesto se cumple. En una hipoteca variable no se cumple, porque cada revisión cambia el tipo y rehace el cuadro desde ese punto, así que los importes de esta guía solo describen un tramo entre dos revisiones. Para la cuota de la próxima revisión con la media mensual del euríbor está revisión de hipoteca con el euríbor.

Este cálculo tampoco incluye ninguna comisión por amortización anticipada. CuántoHoy no publica esa comisión porque depende del tipo de préstamo, de la fecha del contrato y de la normativa aplicable, y no está verificada en fuente primaria en este sitio. Si tu escritura prevé una comisión, el ahorro real es menor que el de estas tablas, y la cifra concreta está en esa escritura.

Este cálculo, por último, no dice si entregar el dinero es una buena idea. Entregar capital por adelantado deja ese dinero inmovilizado, así que la decisión depende de cuánto colchón queda para un imprevisto y de qué otras deudas hay abiertas. CuántoHoy no da consejo financiero personalizado. Para cambiar el capital, el plazo o el tipo y ver otra cuota, la calculadora de hipoteca acepta tus propios números.

Preguntas frecuentes

¿Por qué la misma entrega ahorra más al principio del préstamo?

Porque los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que todavía se debe, y una entrega anticipada ahorra los intereses que ese dinero habría generado durante el tiempo que le quedaba al préstamo. Al final del año 3 a la hipoteca de ejemplo le quedan muchos años por delante, así que 6000 € ahorran 7227,94 €. Al final del año 20 le quedan pocos, y esos mismos 6000 € ahorran 2010,21 €. El dinero es el mismo; lo que cambia es cuánto tiempo iba a estar generando intereses.

¿Es mejor aportar poco cada mes o guardar y entregar de golpe?

Con los supuestos de esta guía, el goteo mensual ahorra más. Aportar 100 € de más cada mes durante 10 años deja los intereses del préstamo en 90.994,88 €, mientras que guardar ese dinero y entregar los 12.000 € de una sola vez al final del mismo periodo los deja en 94.358,05 €. La diferencia, 3363,17 €, es lo que se paga por retrasar la entrega. La comparación supone que el dinero guardado no genera ningún rendimiento mientras espera.

¿Conviene reducir el plazo o reducir la cuota?

Reducir el plazo ahorra más intereses y reducir la cuota alivia más el presupuesto de cada mes. Las tablas de esta guía reducen siempre el plazo, es decir, mantienen la cuota intacta y acortan el número de recibos, para poder comparar el efecto del momento de la entrega sin mezclar dos cambios a la vez. La comparación completa entre reducir plazo y reducir cuota, con sus dos ahorros puestos uno al lado del otro, está en el cuadro de amortización de CuántoHoy.

¿Y si mi hipoteca es variable?

La lógica es la misma y los números no. En una hipoteca variable el tipo de interés cambia en cada revisión, así que un cálculo con el tipo fijo de principio a fin, como el de esta guía, solo describe el tramo entre dos revisiones. Cuanto más alto está el tipo aplicado, más ahorra cada euro entregado por adelantado, porque el interés que se evita es mayor. Para la cuota de la próxima revisión con la media mensual del euríbor está la página de revisión de hipoteca.

¿Qué comisión me van a cobrar por amortizar antes de tiempo?

Esta guía no publica ninguna comisión por amortización anticipada. Lo que puede cobrarse depende del tipo de préstamo, de la fecha del contrato y de la normativa que le resulte aplicable, y CuántoHoy no ha comprobado esos valores en fuente primaria. La cifra que te afecta está en tu escritura, y conviene leer esa cláusula antes de entregar el dinero. Si hay comisión, el ahorro real es menor que el de las tablas de esta guía.

¿Amortizar es siempre la mejor decisión para ese dinero?

Amortizar no es una decisión aislada, sino una comparación. El dinero que se entrega deja de estar disponible, así que conviene mirar antes si queda colchón para un imprevisto y qué otras deudas hay abiertas, porque un préstamo al consumo suele costar bastante más que una hipoteca. CuántoHoy no da consejo financiero personalizado: esta guía pone la aritmética encima de la mesa y la decisión depende de una situación que esta página no conoce.