Cuadro de amortización de una hipoteca de 150.000 €

Qué enseña el cuadro de amortización

El cuadro de amortización descompone cada cuota en dos partes: los intereses del mes y el capital que de verdad baja la deuda. La cuota de la hipoteca de ejemplo es de 711,32 € y no se mueve nunca, pero el reparto interno sí se mueve. En el primer año, 4444,04 € de lo pagado son intereses y solo 4091,76 € reducen la deuda. En el último año el reparto se invierte: 137,10 € de intereses y 8398,70 € de capital.

Ese reparto explica una sensación muy común, la de llevar años pagando y ver que la deuda apenas se mueve. Con el escenario de ejemplo, la deuda no baja de la mitad del capital prestado hasta el año 15 de los 25 del préstamo, aunque para entonces ya se han pagado 180 cuotas. No es un error del banco: es cómo funciona la amortización francesa.

La tabla agrupa los 300 recibos por años, porque una tabla de 300 filas no se lee y el reparto ya se aprecia año a año. La columna de capital pendiente es la deuda que quedaría al terminar cada año si se pagan todas las cuotas y no se entrega nada por adelantado.

Amortizar antes de tiempo: reducir plazo o reducir cuota

Entregar dinero por adelantado baja el capital pendiente, y a partir de ahí hay que elegir qué se hace con ese hueco. Reducir el plazo mantiene la misma cuota y acorta el número de recibos que quedan. Reducir la cuota mantiene el mismo plazo y rebaja el importe de cada recibo. Las dos opciones ahorran intereses, pero no la misma cantidad.

El ejemplo usa la hipoteca de esta página y una entrega de 10.000 € al terminar el año 5. En ese momento el capital pendiente es de 128.258,21 € y quedan 240 cuotas por pagar. Sin hacer nada, esas cuotas pagarían 42.457,86 € de intereses hasta el final.

Reducir el plazo deja la cuota en los mismos 711,32 € y adelanta el final del préstamo: quedan 216 cuotas en lugar de 240, es decir 24 meses menos, y los intereses restantes bajan a 34.787,23 €. El ahorro de intereses frente a no hacer nada es de 7670,63 €.

Reducir la cuota mantiene las 240 cuotas y baja el recibo a 655,86 €, que son 55,46 € menos cada mes. Los intereses restantes quedan en 39.147,52 €, con un ahorro de 3310,34 €. Reducir el plazo ahorra 4360,29 € más de intereses que reducir la cuota, y a cambio no libera nada del presupuesto mensual.

Lo que este cuadro de amortización no tiene en cuenta

Este cuadro de amortización supone que el tipo de interés es el mismo de la primera cuota a la última. En una hipoteca a tipo fijo ese supuesto se cumple. En una hipoteca variable no se cumple: cada revisión cambia el tipo y rehace el cuadro entero desde ese punto, así que el cuadro solo vale hasta la siguiente revisión.

Este cuadro de amortización tampoco incluye seguros, comisiones, gastos de apertura ni bonificaciones por vinculación, y no contempla las cláusulas particulares de una escritura. La comparación entre reducir plazo y reducir cuota supone además que la entrega anticipada no tiene comisión. Si tu contrato prevé una, el ahorro real es menor, y la cifra está en tu escritura.

Para cambiar el capital, el plazo o el tipo y ver otra cuota, vuelve a la calculadora de hipoteca. Si tu préstamo es variable y lo que buscas es la cuota de la próxima revisión, la página es la de revisión de hipoteca con el euríbor, que parte de la media mensual del índice publicada por el Banco de España.

Preguntas frecuentes

¿Por qué al principio casi toda la cuota son intereses?

Porque los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que todavía debes, y al principio ese capital es casi todo el préstamo. La cuota es siempre la misma, así que lo que sobra tras pagar los intereses del mes es lo que baja la deuda. A medida que la deuda baja, los intereses de cada mes son menores y esa parte sobrante crece sola.

¿Reducir plazo o reducir cuota al amortizar antes de tiempo?

Reducir el plazo ahorra más intereses y reducir la cuota alivia más el mes. Con el escenario de ejemplo, entregar 10.000 € al acabar el año 5 ahorra 7670,63 € de intereses si se reduce el plazo, frente a 3310,34 € si se reduce la cuota. A cambio, reducir la cuota deja 55,46 € libres cada mes durante el resto del préstamo, y reducir el plazo no deja nada libre. La elección depende de si te sobra el dinero o te falta.

¿Este cuadro de amortización es el de mi hipoteca?

No. Este cuadro de amortización corresponde al escenario de ejemplo de esta página: 150.000 € a 25 años con un tipo fijo del 3,00 %. El cuadro de tu hipoteca te lo entrega tu entidad y parte de tu capital, tu plazo y tu tipo. Si tu préstamo es variable, además, el cuadro se rehace en cada revisión, porque el tipo cambia.

¿Qué pasa con las comisiones al amortizar antes de tiempo?

El cálculo de esta página supone que no hay ninguna comisión por amortización anticipada y que el tipo de interés no cambia. Si tu contrato prevé una comisión, el ahorro real es menor que el de la tabla, y la cifra concreta está en tu escritura, no aquí. Conviene leer esa cláusula antes de entregar el dinero y preguntar a la entidad qué opción aplica por defecto.