Subrogación de hipoteca: cambiar de banco o de titular

Qué es una subrogación de hipoteca

Una subrogación de hipoteca es el cambio de una de las dos partes del contrato de préstamo sin cancelar el préstamo y sin firmar uno nuevo. En una subrogación el préstamo sigue siendo el mismo, con su capital pendiente y su garantía hipotecaria inscrita sobre la misma vivienda, y lo único que se sustituye es quién ocupa una de las dos posiciones del contrato.

Esa distinción importa porque el contrato de préstamo hipotecario tiene exactamente dos partes. De un lado está el acreedor, que es la entidad que prestó el dinero y cobra las cuotas. Del otro lado está el deudor, que es la persona o las personas que devuelven el préstamo. Cambiar una parte o la otra da lugar a dos operaciones distintas, con motivos distintos y con requisitos distintos.

Conviene separar la subrogación de una figura con la que se confunde a menudo, la novación. En una novación las partes del contrato siguen siendo las mismas y lo que se modifica son las condiciones: el plazo, el tipo de interés, el sistema de amortización o el paso de tipo variable a tipo fijo. En una subrogación las condiciones pueden cambiar o no, pero lo que cambia siempre es quién está en el contrato.

Subrogación de acreedor: el préstamo cambia de banco

La subrogación de acreedor traslada el préstamo hipotecario de una entidad a otra. El titular no cancela su hipoteca ni firma una nueva: la entidad entrante ocupa el lugar de la entidad saliente, le paga el capital que quedaba pendiente y pasa a ser la acreedora del mismo préstamo, con la misma garantía sobre la misma vivienda.

El motivo habitual de una subrogación de acreedor es mejorar las condiciones. En un préstamo variable, lo que se negocia es el diferencial que se suma al índice de referencia. En un préstamo fijo, lo que se negocia es el tipo. También puede negociarse el plazo, las bonificaciones por vinculación o el paso de un régimen a otro, y entonces la operación combina una subrogación con una modificación de condiciones.

La subrogación de acreedor no es un trámite entre el titular y la entidad entrante a espaldas de la entidad saliente. El procedimiento prevé que la entidad actual conozca la operación y pueda responder, normalmente ofreciendo igualar o mejorar la propuesta para retener al cliente. Los requisitos y los pasos exactos los fija la normativa, y CuántoHoy no los reproduce aquí porque no los ha comprobado en fuente primaria.

Subrogación de deudor: el préstamo cambia de titular

La subrogación de deudor cambia a la persona que debe el préstamo. El préstamo y su garantía siguen donde estaban, en la misma entidad y sobre la misma vivienda, y lo que se sustituye es quién responde de la deuda a partir de ese momento.

Los dos casos típicos de subrogación de deudor son la compraventa de una vivienda con hipoteca viva, en la que el comprador asume el préstamo del vendedor en lugar de pedir uno nuevo, y la ruptura de una pareja, en la que uno de los dos titulares se queda con la vivienda y con la deuda entera. En el primer caso la subrogación de deudor evita constituir una hipoteca nueva. En el segundo, ordena quién paga qué.

El punto crítico de una subrogación de deudor es la liberación del deudor anterior. La entidad acreedora tiene que aceptar al nuevo deudor y liberar de forma expresa al que sale, porque sin esa liberación expresa el titular original puede seguir respondiendo de la deuda aunque ya no sea propietario de la vivienda. Una subrogación de deudor que no incluya esa liberación por escrito deja al que sale en la peor posición posible: sin la casa y con la deuda.

Qué comparar antes de subrogar

Antes de aceptar una subrogación de acreedor conviene comparar la oferta entrante y el préstamo actual sobre la misma base, y no cuota contra cuota. Dos préstamos con cuotas parecidas pueden costar cantidades muy distintas si tienen plazos distintos, porque alargar el plazo baja la cuota y sube los intereses totales. La comparación honesta se hace con el mismo capital pendiente y el mismo plazo restante.

Sobre esa base hay cinco elementos que conviene poner uno al lado del otro. El primero es el tipo: el diferencial sobre el índice si el préstamo es variable, o el tipo si es fijo. El segundo es el índice de referencia y el plazo de revisión, porque una revisión semestral y una anual no exponen igual. El tercero son las bonificaciones por vinculación y qué productos exigen para mantenerse. El cuarto son las comisiones que aparezcan en la escritura. El quinto es el coste total de la operación, que la entidad debe entregar por escrito.

Para la parte aritmética de esa comparación están las herramientas de CuántoHoy. Con el tipo de cada oferta y el mismo capital pendiente y plazo restante, la calculadora de hipoteca devuelve la cuota y los intereses totales de cada escenario. Si el préstamo es variable, la revisión de hipoteca con el euríbor aplica cada diferencial a la misma media mensual del índice, que en la última media cerrada es 2,954 %, la de agosto de 2026.

Si lo que está en juego es pasar de tipo variable a tipo fijo o al revés, la decisión no es solo de precio, sino de riesgo. La guía de hipoteca fija o variable mide ese riesgo con el recorrido real del euríbor y no recomienda ninguna de las dos opciones.

Dónde está lo que esta guía no publica

Esta guía no publica ninguna comisión, ningún porcentaje y ningún plazo de una subrogación. CuántoHoy solo publica valores normativos comprobados en su fuente primaria, y los de la subrogación hipotecaria no lo están, así que aquí se explica el mecanismo y se enlaza a quien sí los fija.

La operación toma su nombre de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que es la que abrió la puerta a cambiar de entidad sin cancelar el préstamo y firmar uno nuevo. La norma que regula hoy la contratación de crédito inmobiliario en España es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En los dos casos conviene leer el texto consolidado que publica el Boletín Oficial del Estado, no el texto original ni un resumen: el consolidado recoge las modificaciones posteriores, y una ley de 1994 ha tenido bastantes.

Para la parte práctica, el Banco de España mantiene el Portal del Cliente Bancario, que explica en lenguaje llano qué puede exigir un cliente en cada operación y cómo se presenta una queja si la entidad no cumple. Antes de firmar una subrogación conviene pedir a la entidad toda la información por escrito y contrastarla con esas dos fuentes.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa subrogar una hipoteca?

Subrogar una hipoteca significa sustituir a una de las dos partes del contrato de préstamo sin cancelarlo y sin firmar un préstamo nuevo. En una subrogación el préstamo conserva su identidad y la garantía hipotecaria sigue inscrita sobre la misma vivienda. Lo que cambia es quién ocupa una de las dos posiciones del contrato: la del acreedor, que es la entidad que cobra, o la del deudor, que es la persona que paga.

¿En qué se diferencia una subrogación de una novación?

Una subrogación cambia quién está en el contrato y una novación cambia las condiciones del contrato con las mismas partes. Si el titular negocia con su propia entidad un plazo distinto, un tipo distinto o el paso de variable a fijo, eso es una novación. Si el préstamo se traslada a otra entidad, eso es una subrogación de acreedor. Las dos operaciones tienen condiciones y costes propios, y las dos se documentan ante notario.

¿La subrogación de deudor libera al titular anterior de la deuda?

No de forma automática. En una subrogación de deudor la entidad acreedora tiene que aceptar al nuevo deudor y liberar expresamente al anterior. Sin esa liberación expresa de la entidad, quien firmó el préstamo original puede seguir respondiendo de la deuda aunque ya no sea propietario de la vivienda. Es el punto que más disgustos da en una separación o en una compraventa con hipoteca viva, y conviene verlo por escrito antes de firmar nada.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

CuántoHoy no publica el coste de una subrogación. Una subrogación puede llevar comisiones pactadas en la escritura, gastos de notaría, de registro y de tasación, y el reparto de cada concepto depende del tipo de subrogación y de la normativa aplicable al contrato. Esos valores no están comprobados en fuente primaria en este sitio, así que la cifra hay que pedirla a la entidad por escrito y contrastarla en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

¿Puede negarse mi banco actual a que me lleve la hipoteca a otro?

La entidad actual no decide sola, pero tampoco queda al margen. En una subrogación de acreedor la entidad que quiere quedarse con el préstamo comunica la operación a la entidad actual, y la entidad actual puede responder ofreciendo igualar o mejorar las condiciones para retener al cliente. El procedimiento concreto y los requisitos de cada paso los fija la normativa, que se consulta en el Boletín Oficial del Estado.