Reclamar los gastos de formalización de la hipoteca

Qué son los gastos de formalización de una hipoteca

Los gastos de formalización de una hipoteca son los pagos que se producen al constituir el préstamo hipotecario, y son distintos de los intereses. Los intereses son el precio del dinero y se pagan durante toda la vida del préstamo dentro de la cuota. Los gastos de formalización se pagan una sola vez, al principio, y retribuyen a terceros que intervienen en la operación o corresponden a un tributo.

La tabla enumera los conceptos que aparecen al formalizar un préstamo hipotecario en España. La tabla describe qué es cada concepto y no dice cuánto cuesta ninguno, porque el importe depende del arancel aplicable, del valor de la operación y de la comunidad autónoma, y CuántoHoy no ha comprobado esos valores en fuente primaria.

Qué se discute en una reclamación de gastos

Una reclamación de gastos de hipoteca no discute el importe de las facturas. Una reclamación de gastos de hipoteca discute a quién correspondía pagar cada concepto, es decir, la validez de la cláusula del contrato que atribuyó esos gastos al prestatario. Esa es la razón por la que dos personas con facturas parecidas pueden obtener resultados distintos: lo determinante es la redacción de su cláusula y la fecha de su contrato.

El reparto de estos conceptos entre la entidad y el prestatario no ha sido siempre el mismo. Ha cambiado por vía normativa y ha sido objeto de interpretación por los tribunales, incluidos tribunales europeos, y esa interpretación sigue evolucionando. CuántoHoy no reproduce aquí el estado de esa jurisprudencia porque no la ha verificado en fuente primaria, y un resumen desactualizado de una sentencia es exactamente el tipo de contenido que hace tomar una decisión equivocada.

La norma que regula hoy la contratación de crédito inmobiliario en España es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y su texto consolidado está en el Boletín Oficial del Estado. Esa ley se aplica a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, de modo que la fecha de tu escritura es uno de los primeros datos que hay que mirar.

Por qué esta guía no publica importes, porcentajes ni plazos

CuántoHoy publica cifras solo cuando proceden de una fuente primaria comprobada, y los valores que rodean a una reclamación de gastos de hipoteca no cumplen esa condición. No están en el fichero de normativa verificada del sitio, y por eso no aparecen en esta guía ni en ninguna otra página de CuántoHoy.

La consecuencia es deliberada. Esta guía no dice cuánto se recupera, ni qué porcentaje de los gastos corresponde a cada parte, ni cuánto tiempo hay para reclamar. Publicar una cifra verosímil sin haberla comprobado es el peor fallo posible en un asunto que afecta a la deuda más grande que asume la mayoría de los hogares, y una cifra equivocada aquí no se corrige con una fe de erratas.

Por dónde se empieza

El primer paso de cualquier reclamación de gastos de hipoteca es documental y no depende de nadie más: reunir la escritura del préstamo, localizar la cláusula que reparte los gastos y recuperar los justificantes de lo que se pagó en su día, que suelen estar en la factura de la gestoría, en la del notario y en el justificante de liquidación del impuesto. Sin esos documentos no hay reclamación posible, porque no se puede pedir la devolución de un pago que no se puede acreditar.

El segundo paso es dirigirse a quien corresponde y en el orden correcto. El Banco de España mantiene el Portal del Cliente Bancario, donde publica cómo funciona su servicio de reclamaciones, qué requisitos exige y qué pasos hay que haber dado antes ante el servicio de atención al cliente de la propia entidad. Esas condiciones conviene leerlas en la fuente y no en un resumen.

El tercer paso es reconocer los límites de todo lo anterior. El servicio de reclamaciones del Banco de España resuelve sobre la actuación de la entidad, y la vía judicial es otra cosa, con sus propios requisitos. Decidir qué vía conviene, con qué documentos y en qué momento es una cuestión jurídica que depende del caso concreto, así que el destinatario natural de esa pregunta es un profesional del derecho que pueda leer tu escritura.

Lo que nadie puede prometerte

Nadie puede garantizar el resultado de una reclamación de gastos de hipoteca. El resultado depende del contrato concreto, de la prueba que se aporte y de la decisión del organismo o del tribunal que resuelva, y ninguno de esos tres elementos lo controla quien te ofrece el servicio. Una oferta que anticipe una cantidad o un desenlace antes de haber leído tu escritura está prometiendo algo que no está en su mano.

CuántoHoy tampoco te promete nada en esta materia, y esta guía no es asesoramiento jurídico. Lo que hace esta guía es explicar qué se discute, nombrar los conceptos que entran en la discusión y decir con claridad qué información no está verificada en este sitio, para que la busques donde sí lo está.

Preguntas frecuentes

¿Qué se reclama exactamente cuando se reclaman los gastos de una hipoteca?

Lo que se reclama es la devolución de gastos de formalización que el prestatario pagó y que, según la reclamación, correspondían a la entidad. La discusión no va sobre el importe de la factura del notario o del registro, que es el que es, sino sobre la validez de la cláusula del contrato que atribuyó ese gasto a una parte o a la otra. Por eso dos hipotecas con las mismas facturas pueden acabar de forma distinta si sus cláusulas están redactadas de forma distinta.

¿Puede CuántoHoy decirme cuánto me devolverían?

No. CuántoHoy no publica ningún importe ni ningún porcentaje de devolución en esta materia, porque el resultado depende de cada contrato, de su fecha, de los gastos que se pagaran en su día y de la interpretación de los tribunales, que CuántoHoy no ha comprobado en fuente primaria. Cualquier página que ofrezca una cifra sin haber leído tu escritura está estimando, y una estimación de este tipo no es un dato.

¿Hay un plazo para reclamar?

Esta guía no publica ningún plazo. Los plazos aplicables a este tipo de reclamaciones dependen de la acción que se ejercite y han sido objeto de interpretación judicial, así que el dato hay que obtenerlo de un profesional del derecho que vea el caso concreto y de la normativa vigente publicada en el Boletín Oficial del Estado. Un plazo equivocado leído en una web es de los errores que no admiten arreglo posterior.

¿Tengo que reclamar primero a mi banco?

El propio Banco de España explica en su Portal del Cliente Bancario qué pasos exige antes de admitir una reclamación contra una entidad, y entre ellos figura dirigirse primero al servicio de atención al cliente de la propia entidad. Conviene leer esas condiciones en la fuente antes de presentar nada, porque una reclamación presentada en el orden equivocado se inadmite y hay que empezar de nuevo.

¿Necesito un abogado?

CuántoHoy no puede responder a eso por ti, porque depende de tu contrato, de los documentos que conserves y de la vía que elijas. Lo que sí conviene tener claro es que esta guía explica un mecanismo y no es asesoramiento jurídico. Una reclamación de gastos de hipoteca afecta a la deuda más grande que asume la mayoría de los hogares, y la lectura de la escritura la tiene que hacer alguien que responda profesionalmente de lo que diga.

¿El resultado está garantizado?

No. Nadie puede garantizar el resultado de una reclamación de gastos de hipoteca, ni CuántoHoy ni ningún despacho ni ninguna plataforma. El resultado depende del contrato concreto, de la prueba que se aporte y de la decisión del organismo o del tribunal que resuelva. Desconfía de cualquier oferta que prometa una cantidad o un desenlace antes de haber leído tu escritura.